REITs新年密集停牌 多方出手增持稳市场

中国基金报记者方丽陆慧婧

新年伊始，公募REITs的一波停牌潮让市场“猝不及防”。

2014年开年后的9个交易日，有5只公募REITs发布停牌公告，中证REITs全收益指数开年以来“七连跌”，跌幅达到7.63%。

多位业内人士表示，REITs停牌潮是近期市场价格大幅波动的一种反映。在相关产品积极推出缓释措施后，情况已有所好转；叠加后续基本面逐渐企稳好转等预期，停牌现象将得到明显缓解。

多只公募REITs停牌

开年以来，公募REITs板块迎来停牌潮。1月4日晚间，华安张江产业园REIT公告，因连续3个交易日累计下跌11.15%，1月5日开市起停牌1小时。不过停牌并未止住跌势，1月9日晚间，该公募REITs再发公告，1月10日开市起停牌1小时。

嘉实京东仓储基础设施REIT也发生类似的情况。因连续3个交易日累计下跌12.0%，1月8日开盘停牌1小时，此后，在1月9日继续停牌1天，1月11日又停牌1小时。

除了上述2只公募REITs，今年以来，红土创新盐田港REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、中金普洛斯REIT等产品也先后告停牌。

在先锋瑞驰基金看来，停牌潮的出现主要是是因为近期REITs市场价格持续下行，多只品种跌幅超过20%.从稳定市场情绪的角度，管理人及时采取停牌措施。

一位基金公司REITs管理人士表示，REITs停牌也可能与产品发布经营情况临时公告有关，投者预期出现调整。

记者了解到，在管理人采取缓释措施后，停牌情况已受到控制，市场也将形成新的定价锚。叠加后续多数产品基本面企稳好转，以及市场规模扩大、流动性增强，停牌情况将得到缓解。

财通管基础设施与不动产投部总经理陈剑呼吁投者理性看待公募REITs市场价格波动。“部分产权类公募REITs价格下跌，主要源于底层产的出租率或租金价格下滑，投者重新审视公募REITs的定价模型参数和逻辑，这一现象是客观且合理的。但由于目前公募REITs市场尚处于建设初期，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑等多方面仍需完善。

多方出手稳定市场预期

REITs停牌潮涌，不少基金管理人和原始权益人行动起来，通过增持等手段稳定市场预期。

1月11日，中金厦门安居REIT发布公告，该基金原始权益人及其关联方增持基金份额的计划获批。1月10日，嘉实基金连发两份公告：管理人嘉实基金使用1000万元以内固有金投该基金；原始权益人北京京东世纪贸易有限公司将择机实施增持计划，合计金额不超过1800万元，并保证6个月内不减持。

实际上，在公募REITs二级市场价格回调过程中，不少产品的原始权益人及其一致行动人或基金管理人出手增持。据中国基金报记者粗略统计，去年以来宣布获得增持的公募REITs有15只，增持金额超23亿元。

近期，多只公募REITs公告去年下半年或四季度运营情况。对此，先锋瑞驰基金分析称，从已公布信息整体来看，产权类项目（除保障房外）业绩持续承压，特许经营权类项目整体呈稳定或修复态势。

陈剑强调，目前二级市场价格所隐含的本化率/IRR水平已普遍高于一级发行价格，公募REITs的投和配置价值日益凸显。

“公募REITs价格调整已超过1年，跌幅接近35%，这已不是价格的错杀，而是对于前期估值的系统性修正。”先锋瑞驰相关人士表示，REITs市场目前仍处于信心修复过程当中，而信心的修复一是来自于底层项目产经营业绩的修复，二是来自一级发行市场估值与二级投估值有效的衔接。在衔接完成后，市场将重新确定对于REITs产价值的信心。

对于目前投者适合布局哪类REITs产品，陈剑建议，公募REITs与股票、债券等产的相关性较低，具备分散组合风险的功能。在产品波动率和回撤较高的情境下，投者应根据风险承受能力和偏好合理设定配置比例。